Satılmır, amma ucuzlaşmır da - Mənzil bazarındakı anormal durumun səbəbi nədir?

Bu ilin yanvar-iyul aylarında Azərbaycanda daşınmaz əmlak üzərində 207 669 mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı aparılıb. İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin məlumatında bildirilir ki, bu, ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 30,7 faiz azdır. Yeddi aylıq göstəricinin 33 572-si ilkin, 174 097-si isə təkrar qeydiyyatın payına düşüb. Bunlar bir il əvvələ nisbətən müvafiq olaraq 29,2 və 31 faiz azdır. Yanvar-iyul aylarında fərdi yaşayış və bağ evi üzərində 33 395, mənzil üzərində 46 933, torpaq sahəsi üzərində 120 079, qeyri-yaşayış binası üzərində 1 921, qeyri-yaşayış sahəsi üzərində 4 863, əmlak kompleksi üzərində 453, çoxmərtəbəli yaşayış binası üzərində isə 25 mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatı aparılıb.

Rəqəmlərdən də göründüyü kimi, ilkin mənzil qeydiyyatında azalma mövcuddur. Bununla paralel olaraq, son vaxtlar daşınmaz əmlak bazarında da durğunluq hökm sürür. Nə baş verir? Satışların azalması fonunda əmlak bazarında hər hansı dəyişiklik gözlənilirmi?

Hələ də davam edir

Daşınmaz əmlak eksperti Ramil Osmanlının sözlərinə görə, qeydiyyat prosesinin azalması bir neçə ildir müşahidə olunur: “İlin dörd ayı ilə bağlı açıqlanan nəticələrdə ötən illə müqayisədə qeydiyyat prosesində azalma daha çox idi. Altı aylıq nəticələr də göstərir ki, ötən illə müqayisədə daşınmaz əmlakın qeydiyyatı istiqamətində aparılan əməliyyatların sayında kəskin azalma var. Çünki alqı-satqı prosesi zəifləyib. Bazarda son illərdə ciddi durğunluq, passiv vəziyyət hökm sürür. Burada səbəb kimi makroiqtisadi amilləri, ölkəyə pul axınının azalmasını göstərə bilərik. Xüsusilə, 2022-ci ilin sonu və 2023-cü ilin əvvəlində meydana çıxan durğunluq daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyətin qeydiyyatının azalmasına gətirib çıxaran amillərdəndir. Bu proses ötən ilin sonlarından müşahidə olunmağa başlayıb və hələ də davam edir”.

Mənzillərin qiymətləri azalmalıdır, amma...

R.Osmanlının fikrincə, Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarı sərbəst olmadığı üçün qiymətlərin ucuzlaşacağı ilə bağlı proqnoz vermək mümkün deyil: “Qeydiyyatın azalmasının əmlakların qiymətinə hələlik elə də ciddi təsiri yoxdur. Qeyri-yaşayış təyinatlı obyektlərin qiymətlərində stabillik olsa da, mənzil və torpaq qiymətlərində nisbi də olsa artımları müşahidə edirik. Daşınmaz əmlak qiymətləri daha çox ilkin mənzil bazarında formalaşır. Bu sahə investorların nəzarətində olduğu üçün tələb və təklifdən asılı deyil. Belə olduqda yaxın gələcəkdə qiymətlərin aşağı enməsi ilə bağlı proqnoz vermək də çətinləşir. Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarı xarici təsirlərdən asılı olduğu, qonşu ölkələrdə baş verənlər prosesə təsir etdiyi üçün gələcəklə bağlı proqnoz vermək qeyri-mümkündür. İqtisadi tərəfdən baxdıqda demək olar ki, ilin sonuna doğru mənzil qiymətləri azalmalıdır. Amma bu, bizim əmlak bazarımız üçün xarakterik deyil”.

Alıcılar gözləməyi üstün tutur

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyevin fikrincə, qiymətlərin durmadan artması alıcıların gözləmə mərhələsinə keçməyinə səbəb olub: “Son üç ildir böyük şəhərlərdə, xüsusilə də Bakıda daşınmaz əmlak qiymətlərində kəskin artımlar müşahidə olunur. Son illər baş verən bu yüksəliş əmlak bazarında alıcı qıtlığına gətirib çıxarıb. Əmlak bazarında baş verən qiymət artımından sonra alıcılar gözləmə mövqeyi tutmağa üstünlük verirlər”.

Birotaqlı mənzillərin qiymətləri 100-130 min manatdır

E.Fərzəliyev bildirdi ki, əvvəl insanlar ipoteka krediti ilə mənzil sahibi ola bilirdilərsə, artıq bu da mümkün deyil: “Ötənilki və ondan əvvəlki satışlara nəzər saldıqda satılan əmlakların, xüsusilə mənzillərin əksəriyyətinin ipoteka və bankdaxili kreditlərlə satıldığını görə bilərik. Alıcıların böyük hissəsi ipoteka krediti ilə mənzil almaq istəyən şəxslər olduğu üçün hazırda əmlak bazarında ipoteka predmetinə çevrilə bilən, mərkəzə yaxın ərazilərdəki köhnə binalardakı birotaqlı mənzillərin satış qiymətləri 100-130 min manat arası dəyişir. Amma əvvəlki illərdə bu qiymətə iki və ya üçotaqlı mənzillər almaq mümkün idi. Yenitikililərdə isə qiymət artımı daha çoxdur. İpoteka kreditinə müraciət etdikdə də qiymətlərlə vətəndaşın alıcılıq qabiliyyəti üst-üstə düşmür. Vətəndaşların aldığı əməkhaqqı da aylıq ipoteka kreditini ödəməyə uyğun olmadığından mənzil ala bilmirlər. Mənzil ala biləcək şəxslər də gözləmə mövqeyindədir ki, əmlak bazarında hansısa formada ucuzlaşma müşahidə olunsun”.

Mənzillərin qiymətlərində ucuzlaşma ola bilər

Ekspert qeyd etdi ki, qiymətlərin sürətli artım səbəbi əhalinin kütləvi şəkildə Bakıya üz tutmasıdır. Tələbat artdıqca, qiymətlər də yüksəlir. Amma digər ərazilərdə iqtisadi vəziyyət yaxşılaşdıqca, bu, mənzillərin qiymətinin ucuzlaşmasına gətirib çıxara bilər: “İşğaldan azad olunmuş ərazilərimizdə dörd ilə yaxındır tikinti-bərpa işləri gedir. Məcburi köçkünlər mərhələli şəkildə köçürülürlər. Həmçinin, orada insanların işlə təmin olunması digər şəxslərin də Qarabağ ərazisinə köçməsinə gətirib çıxarır. Məcburi köçkünlərin tərk etdiyi mənzillər satışa çıxarılır. Onların qiyməti daha ucuz olduğu üçün bu da aztəminatlı insanların evlə təmin olunmasına şərait yaradır. Həmin ərazilərə köç intensivləşdikdə paytaxt ərazisindəki evlərə, iaşə obyektlərinə tələbat azaldıqca mənzillərin qiymətlərində ucuzlaşma ola bilər”.