Bakıda evlər kəskin bahalaşdı: Səbəbi bəllidir

Son zamanlar əmlak bazarında qiymətlərin artımı müşahidə edilir. Müstəqil rəylərə əsasən, paytaxtın bir sıra ərazilərində evlərin dəyəri 30 faizdən çox bahalaşıb. 2025-ci ilin mart-aprel aylarında Bakının Səbail rayonunda evlərin kvadrat metrinin dəyəri 3780 - 4970 manat, Nizami rayonunda 2 780 - 3 025 manat, Nərimanov rayonunda 2 517 - 3 980 manat, Nəsimi rayonunda 2 375 - 4 115 manat, Yasamal rayonunda 2 205 - 3 985 manat arasında dəyişib.

Rəsmi statistikada da mənzil bazarında qiymət dinamikası öz təsdiqini tapıb.

Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2025-ci ilin birinci rübündə əmlak qiymətləri indeksində 2024-cü ilin dördüncü rübü ilə müqayisədə 4,4%, o cümlədən ilkin mənzil bazarı üzrə 2%, təkrar mənzil bazarı üzrə isə 4,5% artım olub.

2025-ci ilin birinci rübündə mənzil bazarının qiymət indeksində 2024-cü ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə 14,4%, o cümlədən ilkin mənzil bazarı üzrə 12,9%, təkrar mənzil bazarı üzrə isə 14,4% artım olub.

Mərkəzi Bank da ilkin və təkrar bazar üzrə qiymətlərin artmaqda olduğunu təsdiqləyib. Tənzimləyicidən verilən açıqlamaya görə, 2020-ci ildə pandemiya ilə əlaqədar daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərdə nisbətən sabitlik qeydə alınsa da, lakin sonrakı illərdə artım müşahidə edilib. Bütövlükdə, 2020-ci ilin sonu ilə müqayisədə mənzillərin qiymətləri 32.4% bahalaşıb.

Maraqlıdır ki, paralel olaraq ipoteka kreditləşməsində də son illərdə ümumilikdə artım baş verib. 2020-ci ildən bu tərəfə ipoteka kreditlərinin həcmi yüksəlib. Lakin 2023-cü ildə İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu (İKZF) hesabına verilmiş kreditlərdə sabitləşmə qeydə alınıb.Bu da öz növbəsində təkrar bazar üzrə qiymətlərin artım tempinin stabilləşməsinə öz təsirini göstərib.

Mərkəzi Bankın məlumatına görə, bankların daxili ipoteka faizləri də artmaqdadır. Son dövrlərdə İKZF hesabına verilmiş ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələrində əhəmiyyətli dəyişiklik müşahidə edilməsə də, bankların daxili resursları hesabına verilən ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələri artmaqdadır. Daxili resurslar hesabına verilmiş ipoteka kreditlərinin ümumi ipoteka portfelində çəkisinin artması ipoteka kreditləri üzrə orta faiz dərəcələrinin artmına gətirib çıxarıb.

Beləliklə, 2024-cü ildə mənzil qiymətlərinin artım tempi əhalinin sərəncamda qalan gəlirlərin artım tempini üstələyib. Belə ki, ötən ilin sonu ilə müqayisədə mənzil qiymətləri 9.9%, sərəncamda qalan gəlirlərin artım tempi isə 5.9% təşkil edib. Ümumilikdə isə, 2020-ci ildən etibarən mənzil qiymətləri 32%, sərəncamda qalan gəlirlər isə 39% artıb.

Bazardakı prosesləri Teleqraf-a şərh edən Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) sədri Vüqar Oruc bildirdi ki, Səbail rayonunda yeni tikililərin orta bazar dəyəri 4148.6 manat, köhnə tikililərin orta bazar dəyəri isə 3927.2 manatdır. Bu ərazidə evlərin ümumi orta bazar dəyəri 4,037.9 manat təşkil edir. Yeni və köhnə tikililər arasındakı fərq indeksi isə 6.5%-dir:

"Nizami rayonunda yeni tikililərin orta bazar dəyəri 2800.8 manat, köhnə tikililərin orta bazar dəyəri 2464.7, ümumi orta bazar dəyəri isə 2632.8 manatdır. Yeni və köhnə tikililər arasındakı fərq indeksi 12.8% təşkil edir.

Xətai rayonunda yeni tikililərin orta bazar dəyəri 2602.5 manat, köhnə tikililərin orta bazar dəyəri 2331.5, ümumi orta bazar dəyəri 2467 manat, bazarın iki seqmenti üzrə fərq indeksi 10.8%-dir.

Yasamal rayonunda yeni tikililərin orta bazar dəyəri 2987.9 manat, köhnə tikililərin orta bazar dəyəri 2656.9, ümumi orta bazar dəyəri 2822.4 manatdır. Yeni və köhnə tikililər arasındakı fərq indeksi 11.6% təşkil edir.

Nərimanov rayonunda yeni tikililərin orta bazar dəyəri 3171.3 manat, köhnə tikililərin orta bazar dəyəri 2839.9, ümumi orta bazar dəyəri isə 3005.6 manatdır. Bu zondada yeni və köhnə tikililər arasındakı fərq indeksi 10.8% olub. Nəsimi rayonunda yeni tikililərin orta bazar dəyəri 3266.5 manat, köhnə tikililərin orta bazar dəyəri 2986.2, ümumi orta bazar dəyəri 3126.4 manatdır. Fərq indeksi 9.3% təşkil edir. Binəqədi rayonunda yeni tikililərin orta bazar dəyəri 2715.7 manat, köhnə tikililərin orta bazar dəyəri 2409.5, ümumi orta bazar dəyəri 2562.6 manatdır. Bu bölgədə yeni və köhnə tikililər arasındakı fərq indeksi 12.7%-dir. Suraxanı rayonunda yeni tikililərin orta bazar dəyəri 1990.3 manat, köhnə tikililərin orta bazar dəyəri 1681.8, ümumi orta bazar dəyəri 1836.1 manatdır. Yeni və köhnə tikililər arasındakı fərq indeksi 17.1% təşkil edir. Xəzər rayonunda yeni tikililərin orta bazar dəyəri 2079.3 manat, köhnə tikililərin orta bazar dəyəri 1745.7, ümumi orta bazar dəyəri 1912.5 manatdır. Yeni və köhnə tikililər arasındakı fərq indeksi 17.4%-dir. Sabunçu rayonunda yeni tikililərin orta bazar dəyəri 2368 manat, köhnə tikililərin orta bazar dəyəri 2084.7, ümumi orta bazar dəyəri isə 2226.4 manatdır. Yeni və köhnə tikililər arasındakı fərq indeksi 12.7% təşkil edir. Qaradağ rayonunda yeni tikililərin orta bazar dəyəri 1836.6 manat, köhnə tikililərin orta bazar dəyəri 1534.3, ümumi orta bazar dəyəri 1685.4 manatdır. Bu ərazidə bazarın iki seqmenti üzrə fərq indeksi 18.1%-dir".

Vüqar Oruc qeyd etdi ki, ilin əvvəlindən Bakıda mənzillərin qiymətlərində ortalama olaraq 15% artım baş verib:

“Mənzil bazarında qiymətlər hər ay əvvəlki aya nisbətən 1-1,5% artıb. İllik isə təxminən 10-15% civarında artım baş verib. Pandemiyadan sonra artıq dörd ildir ki, bu proses davam edir. 2015-2016-cı illərlə müqayisədə hazırda mənzillərin qiyməti təxminən 2 dəfə artıb. Əvvəllər 100 min manata olan mənzil indi 200 min manatadır. Beləliklə, artım tendensiyası davam edir".

Mənzillərin bahalaşmasına baxmayaraq, ipoteka məbləğinin aşağı, faizlərin isə getdikcə artmasına gəlincə, ekspert bildirdi ki, sosial ipotekalar əvvəllər 10%-lə verilirdi, hazırda isə bu göstərici 7-7.5% civarındadır:

"Daxili ipoteka isə əvvəllər 15-16%-lə verilirdi, hazırda isə 8%, 10%-lə ayrılır. Hesab edirəm faizlərin qiymət artımı ilə əlaqəsi yoxdur. Məzillərin bahalaşması bazardakı təklifdən qaynaqlanır.

Digər tərəfdən banklar İpoteka və Kredit Zəmanəti Fondunun göstərişinə uyğun olaraq 15%-dən aşağı ilkin ödəniş almırlar. Yeri gəlmişkən, ipoteka kreditlərində ilkin ödənişlərin faizlərində hər hansı dəyişiklik yoxdur".

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev isə açıqlamasında vurğuladı ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı hazırda dünyanın bütün ölkələrində baş verir. Ekspert bunu artan tələbatla əsaslandırdı:

“Azərbaycana gəlincə, Bakı, Sumqayıt və Xırdalan kimi şəhərlərdə alıcı qüvvəsi yüksəkdir və buna görə qiymətlər artır. Tələbat artdıqca yeni binaların tikintisi üçün torpaq sahələri qalmır və paralel olaraq torpaq kəskin bahalaşır. Bu da tikintinin maya dəyərinə təsir göstərir. Qiymət artımına səbəb həm də bölgələrdən insanların paytaxta axın etməsidir. Bu da kirayə mənzillərə tələbatı artırır. Nəticədə insanlar yığımlarını banka yerləşdirməkdənsə, mənzil alıb kirayə verir və yüksək gəlir əldə edirlər. Başqa tərəfdən yataqxanaların sayının az olması səbəbindən tələbələrin böyük qismi kirayə mənzillərdə yaşayırlar. Bu da tələbata və qiymətlərə təsir göstərən faktorlardandır. Gələcəkdə tələbə yataqxanaları inşa olunarsa, kirayə mənzillərə tələbat azalacaq. Proses əmlakın satış qiymətlərinə təsir göstərəcək. Yəni qiymətlərdə stabilləşmə və azalma baş verəcək”.

Elnur Fərzəliyev hazırda daşınmaz əmlak bazarındakı bahalaşmanın davamlı xarakter daşıdığını dedi:

"Əvvəlki illərdə torpaqların və tikinti materiallarının dəyəri nisbətən ucuz idi. Buna görə tikinti şirkətləri daha çox bina inşa edə bilirdilər. Başqa tərəfdən, 2018-ci ildə Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi yarandıqdan sonra tikinti şirkətləri qarşısında tələblər də sərtləşdirildi. Yəni çoxmənzilli binaların tikintisinin normativlərə uyğun aparılması tələb edildi. Nəticədə 2018-ci ilə qədər Bakı şəhərində 1 hektar ərazidə 50-60 min kvadrat tikinti reallaşdırılırdısa, sonrakı mərhələdə maksimum 25-27 min kvadrat tikinti aparıldı. Torpaq sahəsinin alınmasına çəkilən xərclər, vergi öhdəlikləri mənzilləri daha baha etdi.

Sadə bir misal: Dövlət ehtiyacı üçün və Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin (MİDA) tikilən binalarda torpaq dövlət tərəfindən ayrılır. MİDA-nın Yasamal Yaşayış Kompleksində mənzillərin 1 kvadrat-metrinin satış qiymətləri ortalama 900 manatdır. Lakin Yasamal rayonu ərazisində digər yeni tikili binalarda mənzillərin 1 kvadrat-metri 2000-3000 manat arasında dəyişir. Yeni Yasamalda isə qiymətlər 1500-2000 manat təşkil edir. Göründüyü kimi, MİDA-nın satdığı binalarda torpağı dövlət ayırdığına görə qiymətlər digər binalardan hətta 2, 3 dəfə daha aşağıdır".

Qeyd edək ki, 2025-ci ilin yanvar-mart aylarında mənzil tikintisinə 682,9 milyon manat investisiya yönəldilib. Bu göstərici əvvəlki ilin müvafiq dövrünə nisbətən 2,9 dəfə artıb. Mənzil tikintisinə yatırılan investisiyaların əsas kapitala yönəldilmiş investisiyalarda xüsusi çəkisi isə 19,7% olub.