Kreditlə ev almaq istəyənlərin NƏZƏRİNƏ: Mənzil bazarında qiymətlər necədir? - ARAŞDIRMA

Özümüzü ən yaxşı və rahat hiss etdiyimiz məkan sözsüz ki, evimizdir. İstər tək və sakit həyat tərzi keçirmək istəyənlər, istər yeni evli cütlüklər, istərsə də artıq uzun müddət mənzil axtarışında olan ailələr sosial-iqtisadi vəziyyətlərinə uyğun ola biləcək, ən sərfəli və uyğun şərtlərlə mənzil əldə etmək istəyirlər.

Bu cəhətdən İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) təqdim etdiyi şərtlərlə və müxtəlif tikinti şirkətlər tərəfindən təqdim edilən şərtlər, həmçinin qiymətlər arasındakı fərqləri müəyyən etməyə çalışdıq.

İlkin olaraq İKZF tərəfindən verilən ipoteka kreditləri və şərtləri barədə məlumatları təqdim edirik. Belə ki, ipoteka krediti üzrə maksimal məbləğ 150 min, güzəştli ipoteka kreditləri üzrə isə 100 min manat təşkil edir. İpoteka kreditlərini maksimum 25 il, güzəştli ipoteka kreditlərini isə 30 il müddətinə əldə etmək mümkündür.

İpoteka kreditlərində ilkin ödəniş ümumi məbləğin 15 faizini, güzəştli şərtlərdə isə 10 faizi təşkil edir. İpoteka kreditləri üzrə illik dərəcə 8 faiz, güzəşti ipoteka kreditləri üzrə isə 4 faiz təşkil edir.

İpoteka krediti əldə edərkən əsas şərtlərdən biri ödəniləcək aylıq məbləğ borcalanın aylıq məcmu gəlirinin 70 faizindən çox, həmçinin, kreditin son ödəniş tarixinə borcalanın yaşı qanunvericiliklə müəyyən olunmuş pensiya yaş həddindən yuxarı olmamasıdır.

Güzəştli ipoteka kreditlərindən şəhid ailəsi üzvü, Milli Qəhrəmanlar, məcburi köçkün və ya ona bərabər tutulan, ən azı 3 il dövlət qulluğunda çalışmış, ümumtəhsil müəssisəsində müəllim işləyən, fəlsəfə doktoru elmi dərəcəsi və nəhayət idman sahəsində xüsusi xidmətləri olan şəxslər yararlana bilərlər.

Satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzil əldə edərkən isə minimal və maksimal ödəniş müddəti 3 ildən 25 ilə qədər olur. Son ödəniş tarixinə şəxsin yaşı 70-dən çox olmamalıdır. İlkin ödəniş isə aylıq ödənişin ən azı 12 mislinə bərabər olur. Mənzili əldə etdikdən sonra isə fondla razılaşdırmaqla onu kirayə verə, həmçinin 3 ildən sonra kirayə hüquqlarını ötürə və vaxtından əvvəl tam ödəniş edə bilərsiniz.

Belə bir sual yaranır: İKZF-nin təklif etdiyi şərtlər bizim üçün daha əlverişlidir, ya müxtəlif mənzil-tikinti kooperativləri tərəfindən təklif edilən uzunmüddətli kredit şərtləri?

Əmlak Ekspert Mərkəzinin direktoru Ramil Osmanlı daxili ipoteka və ya ayrı-ayrı kommersiya bankları ilə əməkdaşlıq formasında müxtəlif tikinti şirkətlərinin mənzil-tikinti kooperativləri tərəfindən təklif edilən şərtlərlə, satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verilən mənzilləri və ya ipoteka krediti şərtlərini müqayisə etmək olmaz:

“Mənzil-tikinti kooperativlərinin təqdim etdiyi mənzillər üçün qiymətlər kooperativin özü tərəfindən müəyyənləşdirilir. Kooperativlər qiymət təyin etməkdə sərbəstdir və istədiyi qiyməti diqtə edə bilər. Lakin, fondun təqdim etdiyi ipoteka kreditləri və ya satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzillər üçün qiymətlər qiymətləndirici təşkilatlar tərəfindən müəyyən olunur”.

Ekspertin fikrincə bu halda İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun təqdim etdiyi ipoteka krediti və kirayə mexanizmi ilə satdığı mənzillərin şərtləri və qiymətləri daha sərfəli olur:

“Bank faizlərini də nəzərə almaqla satmaq öhdəliyi ilə mənzillərin kirayə verilməsi layihəsində oxşar qiymətə 110 kvadrat metr sahəsi olan mənzil almaq mümkündürsə, mənzil-tikinti kooperativləri tərəfindən təqdim olunan bu cür analoji layihədə eyni qiymətə təqribən 60-65 kvadrat metr sahəsi olan mənzil satın almaq olur.

İKZF tərəfindən təklif olunan 140 min manat civarındakı mənzil hardasa 100-110 kvadrat metr sahəyə malik olur. Bakı şəhəri üzrə mənzillərin bir kvadrat metri isə 1350-1450 manata satılır. Analoji ərazidə mənzil-tikinti kooperativləri isə uzunmüddətli kredit şəklində bir kvadrat metr sahəni 1800-1900 manatdan təklif edir.

Bundan başqa fondun təqdim etdiyi hesablama metodu üzrə vətəndaş bərabər aylıq ödəniş sistemi ilə ödəmə həyata keçirir. Üstəlik 3 il müddət bitdikdən sonra ödənişləri artırdığı təqdirdə onun faiz hesablamaları da aşağı düşür. Tikinti şirkətləri isə bu cür üstünlüklər təqdim etmir. Onların faiz hesablama metodologiyası bir qədər fərqlidir. Buna görə də 100-110 kvadrat metr sahəyə malik mənzil İKZF krediti ilə alındığı təqdirdə təqribən 220 min manata başa gəlir. Aylıq ödəniş isə təxminən 760 manat civarında olur. MTK-lar tərəfindən isə analoji mənzil üçün aylıq ödənişlər ən yaxşı halda 1100-1200 manatdan başlayır. 25 ilin yekununda həmin mənzil vətəndaşa təqribən İKZF-nin təklif etdiyi qiymətdən ən azı 100 min manat baha başa gələcək”.

Ramil Osmanlı ipoteka krediti ilə mənzil əldə etməyin üstünlüklərindən danışarkən bildirib ki, bu zaman vətəndaş mənzili müəyyən edir və çıxarışı olan istənilən mənzili seçə bilir:

“Dövlət qeydiyyatına alınmış istənilən mənzil üzrə seçim edilə bilər. Satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmində isə vətəndaş müqavilə üzrə öhdəliyi başa çatdırdığı andan etibarən mənzil onun mülkiyyətinə keçir”.

O əlavə edib ki, İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun təklif etdiyi mənzillər yüksək standartlara uyğun şəkildə təmir olunur, lakin, təəssüf ki, MTK-larda təmir səviyyəsi eyni deyil:

“Fondun təklif etdiyi mənzillərin təmir standartları daha yaxşı olur. Bəzi hallarda vətəndaş MTK-ların mənzillərində tam təmir etməli olur, əlavə işlər görmək məcburiyyətində qalır. Bundan da başqa, İKZF-nin təklif etdiyi mənzil bütün kommunal təchizatla yanaşı eyni zamanda çıxarışla da təmin olunur. Lakin, mənzil-tikinti kooperativlərinin təqdim etdiyi layihələrdə əksər hallarda bu evlər vətəndaşa müqavilə ilə təklif olunur və yekunda çıxarışın alınmasında problemlər yaranır. Bu gün yüzlərlə vətəndaş bu cür problemlərlə rastlaşır.

Həmçinin İKZF istismar müddəti bitmiş, söküntü riski olan, köhnəlmiş, aşınma faizi yüksək olan bir çox binalardakı mənzilləri girov kimi qəbul etmir. Çünki həmin mənzillərin sökülmək təhlükəsi var”.

İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun təqdim etdiyi ipoteka kreditləri ilə və satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmi ilə mənzil sahibi olmağın da müəyyən fərqləri mövcuddur. Hər birinin özünəməxsus üstünlükləri var.

“MBA” konsaltinq və qiymətləndirmə şirkətinin baş direktoru, daşınmaz əmlak üzrə ekspert Nüsrət İbrahimov bu fərqlərdən danışarkən rəqəmlərlə məsələyə aydınlıq gətirib.

“Satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzil əldə edən zaman fondun bu layihəyə xərclərini qarşılamaq üçün illik dərəcə 4 faizə bərabər olur. İpoteka kreditlərində isə illik faiz dərəcəsi 8 faiz həcmində müəyyən edilir. İpoteka kreditlərində faiz dərəcəsi daha yüksəkdir, nəinki satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzillərdə.

Satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzil əldə edən şəxslər gəlirlərini tam şəkildə ödənişə yönəldə bilərlər. Lakin, ipotekada krediti əldə edən zaman isə onlar minimal yaşayış məbləğini çıxmaqla gəlirin 70 faizini ödənişə yönəldə bilirlər. Həmçinin, mənfi kredit tarixçəsi olan şəxslər də satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzil əldə edə bilərlər. İpoteka krediti əldə edən zaman isə bununla bağlı müəyyən məhdudiyyət mövcuddur.

Eləcə də, satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzil layihəsindən sabit vergi ödəyiciləri (məsələn, bərbər, dərzi və s.) də istifadə edə bilirlər. İpoteka krediti əldə edən zaman isə bu imkan yaradılmayıb. Şərtlərinə görə satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzil əldə etmək daha sərfəlidir, nəinki ipoteka krediti əldə etmək.

Gəlin misal gətirək. Məsələn, 142 762 qiyməti olan mənzili 25 illik, yəni 300 aylığına əldə edirsiniz. Satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzil əldə edən zaman 4 faizlə aylıq 753 manat, ipoteka krediti ilə isə 8 faizlə aylıq 936 manat ödəniş nəzərdə tutulur.

Satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzil alarkən 12 aylıq ödəniş tələb olunur və bu qeyd etdiyimiz məbləğ üzrə təxminən 9 min manat edir. İpoteka kreditləri əldə edərkən isə ən azı 15 faiz ilkin ödəniş edilir və bu 21,4 min manat edir.

Müvafiq ödənişləri 300 aya vurduqda isə satmaq öhdəliyi ilə mənzil əldə edən zaman 226 min manat, ipoteka ilə mənzil əldə edən zaman 302 min məbləğdə vəsait ödəyirik”.

Bəs, ipoteka krediti ilə əldə etdiyimiz mənzili kirayə mexanizmi ilə əldə etdiyimiz mənzildən üstün edən cəhət nədir? Cavab: İpoteka krediti ilə mənzili istədiyiniz ərazidən əldə edə bilərsiniz, lakin, kirayə mexanizmi ilə mənzil alan zaman yalnız fondun təklif etdiyi mənzillərdən seçim edə bilərsiniz.

Bu gün satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmi daha sadə və əlverişli imkanlar təqdim edir. Təbii ki, ipoteka krediti ilə mənzilə yiyələnməyin də yuxarıda qeyd etdiyimiz üstünlüyü var.

Kirayə mexanizmi ilə mənzil satın almaq bazar üçün yeni layihədir və vətəndaşlar tərəfindən layihəyə kifayət qədər maraq var. Belə ki, 2020-ci ilin mart ayından etibarən ümumi 703 mənzil satmaq öhdəliyi kirayəçilərin istifadəsinə verilib.